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토지 현장답사 3단계

토지 현장답사

토지 현장답사는 임장전-임장-임장후 총 3단계로 볼 수 있겠습니다.

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1단계. 토지 현장답사 임장전 준비 단계

현장을 방문하기에 앞서 미리 준비하는 단계로 총 3개의 항목으로 정리하면 좋습니다

(1) 내가 투자할 수 있는 기준

부동산 특히 토지의 경우에는 환금성이 낮아 장기전으로 보고 자금계획을 세워야 할 것입니다.
– 투자가능 금액
– 대출등 레버리지 활용시 금액과 상환방법
– 수익성, 구매시 세금, 보유시 세금, 양도시 세금 등

(2) 가격에 관한 정보

주변 거래 기록을 통하여 평당 가격을 유추해볼 수 있습니다. 특히 디스코 라는 앱은 거래 기록을 용이하게 확인할 수 있습니다
– 실거래가 ; 등기사항전부증명서
– 개별공시지가 확인 ; 개별공시지가 확인서
– 감정평가 가격과 경매낙찰가격 ; 대법원 경매

(3) 토지현황 및 이용에 관한 정보

최소한 이 정도의 공부는 모두 떼어보고 확인해봐야 합니다
– 등기사항전부증명서 ; 소유권, 저당권, 지상권 등 권리관계 확인
– 토지대장/임야대장 ; 토지의 소유자, 위치, 면적, 용도등 확인
– 토지이용계획서 ; 계획 결정사항과 허가제한 등 확인
– 지적도/임야도 지적공부 ; 토지의 모양 확인

2단계. 토지 현장답사(임장)

자, 이제 사전조사가 끝났다면 현장에 임장하러 가야죠. 투자붐이 일었을 때는 임장도 하지않고 가계약걸고 했지만은 위험천만한 일입니다. 현장답사에는 크게 두가지 항목이 있습니다

(1) 현장 분석

위치와 지형지세 확인 (경사도, 도로, 맹지와 같은)
토질 확인 ; 늦가을이후 겨울에 가야 맨살을 볼 수 있고, 비오는 날 보는 것도 좋습니다
건물 노후화 하자등 확인
입지분석 (상권, 교통, 지역, 혐오시설등 환경)

(2) 지역주민 및 부동산중개사무소 및 관할지자체 방문

‘그것이 알고싶다’같은 프로를 보면 그곳 주민을 만나 이야기를 듣고 실마리를 푸는 경우를 흔하게 볼 수 있습니다. 정말 맞습니다. 오래 살아온 원주민을 만나 어디에서도 들을 수 없었던 귀한 정보를 얻을 수도 있을 것입니다.
가벼운 커피나 음료를 사 가지고 인근 지역 부동산을 들러보는 것도 좋을 것입니다. 특히 땅전문, 토지전문 중개인사무소도 간판을 보면 고를 수 있을 것입니다.
도로 및 철도 계획
용적율, 건폐율 상향계획,
공공기관, 기업, 시설 유치 계획
아파트 단지 조성 계획
현재 시세, 분위기 등 현장의 목소리를 듣습니다.

3단계. 임장내용 정리 및 관리

사전준비한 자료와 실제 임장한 내용을 정리하여 관리합니다.
사전준비한 내용과 실제 임장한 내용과는 차이가 생길 수 있습니다.
그리고 미리 세워두었던 투자의 기준에 맞는지 확인해볼 것이구요
그래서 최종적인 투자할 지를 결정하면 됩니다.
당장 투자하지는 않는다 하더라도, 이렇게 계속 쌓이다 보면 나중에 기회가 왔을 때 최선의 투자가 가능합니다. 물론 그때는 그만큼 상황이 변했기 때문에 현재의 상황에 맞게 추가하여야 할 것입니다. 만약 기존의 자료정리가 안되어 있다 하면 기록의 가치가 없습니다. 인간의 기억력은 그만큼 좋지 못하기 때문입니다.

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