서울부동산

8월 서울 분양 비교 3곳 :구의롯데, 이문래미안,송파힐스테이트

서울 분양 비교

작년 서울 민간아파트 분양가가 평당 2천 후반대 였는데요,
올해들어 서울 민간 아파트 분양가가 3천만원을 다 넘어서고 있습니다. 34평 국평 기준으로 평균이 무려 10억이라는 말인데요. 주춤하던 하락세가 1년만에 바로 살아난 것인데, 건설업체들이 이 때를 틈타 분양가를 올려 서둘러 분양물건들을 내놓고 있습니다.
그래서 강북에서도 3천 아래는 찾아보기가 힘들 정도입니다.
그럼 8월 분양을 핫한 이문 래미안 라그란데, 송파 힐스테이트 문정이랑 이미 청약을 마친 구의 롯데캐슬 이스트폴 3군데를 비교 분석해보는 시간을 갖겠습니다.
그럼 서울 분양 비교 3단지 시작합니다!

서울 분양 비교 3단지

구의 롯데캐슬 이스트폴

분양가 : 평당 4,000만원선, 84형 국평 14억대
주변시세 ; 광진 힐스테이트 17억선으로 3억 가량 시세차익 기대
세대수 : 1063세대 (일반분양 631세대-그외 임대)
교통 : 구의역 초역세권, 지상철이라 소음 예고.
학군 : 양남초 (신호등 두 번 건너야), 성동초(사립이라), 광진중, 광남고, 학원가 몰린 곳
인프라 : 건대, 동서울터미널, 광진구청 및 보건소,
개발 : 자양1재정비촉진구역으로 천지개벽 예정, 동서울터미널 40층, 한양연립,
직주근접 : 잠실, 삼성동 방면 (2호선 순환선)

이문 래미안 라그란데 (홈링크)

분양가 평당 3,000~3,100 (84형 10억~11억)
주변시세 : 래미안 아트리치 10억.
세대수 : 3,000세대
교통 : 외대역, 신이문역 도보10분
학군 : 이문초, 청량초, 경희초(사립)
인프라 : 캠퍼스타운, 병원, 중랑천, 청량근린공원, 홍릉바이오단지
개발 : 이문휘경, 청량리뉴타운, 홍릉바이오
직주근접 :

송파 힐스테이트 이편한 문정

분양가 평당 3,582만원 (강남3구 분양가상한제 적용)
주변시세 : 문정동 삼성래미안 평당 4,100만원(20년 노후)
세대수 : 1,265세대 14개동 18층 (국평 없이, 59형이 8억5천 정도)
교통 : 문정역, 경찰병원역, 계룡역 모두 도보 20분 가량. 동부간선도로 근접
학군 : 문정초, 송파중, 휘문고, 보성고 + 학원가 집중,
개발 : 문정과 위례의 중간위치로 위례 트램 등 개발호재를 같이 누릴 수 있어. 잠실 상권의 배후
인프라 : 잠실 한강, 롯데월드, SRT, 석촌호수, 문정 가든파이브, 가락시장, 위례 스타필드, 인프라 공유
직주근접 : 잠실, 문정 지식산업센터

자금 예측 비교 6항목

투기과열지구인지 비규제지역인지

구의, 이문 ; 비규제지역
송파 : 투기과열지구

재당첨제한 10년 있는지 없는지 (비규제지역은 없음)

송파 : 재당첨제한 10년

전매제한

구의 전매제한 1년, 거주의무 없음=전세임대 가능
문정 전매제한 1년, 거주의무 없음
송파 전매제한 3년, 거주의무 3년

거주의무 즉시입주해야 하는지 전세 임대 가능한 지

중도금대출 60%인지 50%인지

송파 중도금 대출 50%
구의, 이문 60%

주택담보대출 LTV 70% DTI 60% 아니면 LTV 50%, DTI 50%. 그리고 DSR 더 중요

송파 LTV 50%, DTI 50%
구의, 이문 LTV 70%, DTI 60%

3단지 재미로 본 비교 (주관적)

시세차익 1위 : 송파(분양가상한제로 분양가가 낮기 때문에)
입지 공동1위 : 송파(강남3구지만 역세권이 아닌 점), 구의(초역세권에 강남 접근성)
대출가능성 공동1위 : 구의(가장 많은 대출가능, 비규제지역이면서 분양가가 높고 전세줄 수 있기 때문에), 이문(비규제지역이라 비교적 대출 쉽게 가능)
당장필요자금 1위 : 구의
5년 뒤 변화가 가장 클 곳 공동1위 : 이문(인근지역 뉴타운으로 이 일대 완전 바뀜), 구의(주변상권, 강변터미널까지도 개발중)
매도선호도 1위 : 이문(가장 저렴하기 때문에)
교육선호도 1위 : 송파(강남 3구에 대치와도 멀지 않음)

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