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분양권 전매절차 7단계 쉽게 이해하기

분양권 전매절차

분양권 전매절차 개요

지난 4월부터 분양권 전매제한이 완화되었지요.
그러다보니 분양권 전매절차에 대해서 궁금한 분들이 많이 생긴거 같아요.
며칠전에는 서울 분양권 거래지표가 발표되기도 했는데요,
전체 거래한 39건 중에서 마이너스 거래는 하나도 없었습니다.
평균 10억 3,100만원대에 거래되면서 분양가인 9억600만원대보다 1억2,500만원 높게 거래됐습니다.

수년 전 상대적으로 저렴한 가격에 분양됐던 서울 아파트분양권 가격이 그만큼 상승한 셈인데요,
비록 전매제한 완화효과로 분양권 거래는 중가했지만 양도세율이 높고 실거주 의무가
해제되지 않는 상황에서 분양권 거래가 계속 증가하기는 어려울 것으로 보입니다.
현재 양도세는 분양권 당첨일로부터 1년내 팔 경우엔 시세차익의 70%, 1년지나면 60%이고요,
지방소득세 10%도 내야 하거든요.
1년지나 프리미엄 1억으로 팔아봤자, 실제 이익은 3,600만원밖에 안된다는 뜻이니까요.

그렇다면 분양권 전매절차는 어떻게 하는지 알아볼게요.
왜냐하면 분양권 거래는 기존 등기된 아파트 거래와는 다르니까요.
기존 주택 매매야 잔금과 동시에 등기부상 소유권 이전을 하죠.
하지만 분양권 전매는 등기가 되지 않은 상태의 명의변경이라 절차가 복잡하다고 볼 수 있습니다.

분양권 거래시점

[1] 청약통장 가입

분양권을 취득하기 위해서는 청약통장에 가입이 되어 있어야 합니다.
미분양의 경우는 청약통장은 필요 없고요.
청약통장 가입후 일정 기간이 지나야 청약할 수 있는 자격이 부여됩니다.

[2] 청약공고 체크

청약공고를 꼼꼼히 체크합니다.
주택도시보증공사죠 HUG에서 보증을 받은 시행사가 분양준비를 하면서 입주자 모집 공고를 냅니다.
입주자 모집 공고문에는 분양에 관련된 내용과 청약 당첨이후에도 필요한 내용들이 있는데 좀 보기 힘들게 되어있지만 그래도 꼼꼼하게 보셔야 됩니다.

[3] 청약신청 및 당첨

특별공급 1순위 2순위등 자신의 청약순위에 맞게 청약신청을 하고 당첨이 되어 동 호수를 배정받지요.
당첨 후 배정된 세대를 시행사와 공급계약서를 작성합니다.
이로써 준공될 아파트에 입주할 수 있는 권리자격인 분양권을 취득하게 됩니다.

[4] 분양권 거래

분양권은 전매제한이 해제되면 매매가 가능해요.
즉 이때부터 분양권 전매절차에 따라 전매할 수가 있게 돼요.
운이 좋으면 분양가 보다도 더 싸게 살 수 있는 기회가 될 수 있어요.

분양권 전매절차

[1] 매도접수

분양권을 가지고 있는 수분양자가 중개의뢰를 합니다.
매도인이 되는 셈입니다.
이때 원하는 프리미엄 가격과 여러가지 조건들을 제시를 합니다.
이때 중개사에게 공급계약서를 제공합니다.
공급계약서가 등기의 역할을 하는데요, 그래야 주인인증이 된 매물로써 간주를 합니다.
그외에 납부한 금액, 계약금 중도금 관련된 것과 유상옵션 발코니 확장비 같이 본인이 계약금으로 납부한 내용을 알려줘야 합니다.

[2] 계약단계

단지조감도와 세대 평면도를 보면 얼추 미래의 단지 모습을 그려볼 수 있습니다.
매수인이 나타나면 우선 문자로 분양권의 표시라든지 매매대금 관련된 계약금 중도금 잔금을 고지해야 하구요,
그러면 계약일과 잔금일 등 계약 전반에 대한 내용을 쌍방이 문자로 확인합니다.
세부적인 사항은 계약 당일날 디테일하게 조율하면 되는 것이구요,
매도인은 문자로 받은 내용을 보고 공급계약서 발코니확장비 유상옵션 계약서를 보냅니다.
이때 신분증과 계약금 받을 계좌도 함께 보내줍니다.

[3] 건설사와의 확인

중개사는 매도인에게 받은 서류를 시행사나 시공사에 진위여부를 확인해야 합니다.
건설사에 명의변경하려 한다고 전화를 해서 수분양자가 지금 매도인과 일치하는지 그리고 매도인 신분증도 반드시 확인해야 합니다.
또한 저녁에 계약이 이루어질 것을 대비해 계약이 될 가능성이 있다면 건설사가 퇴근하기 전에
미리 수분양자와 매도인이 일치하는지 확인해놓으면 좋습니다.
건설사와의 확인단계를 거치지 않고 섣불리 계약을 하면 절대!!! 안됩니다.
이걸 노리고 사기를 치는 경우가 많습니다. 물론 매수인인 척하는 사기꾼도 있어요.

[4] 가계약


가계약금이라고 해도 계약금 중에 일부입니다.
여기에는 계약에 대한 전반적인 내용이 들어가기 때문에 계약의 효력은 이때부터 발생합니다.

[5] 계약

가계약시 날짜를 정하고 그날 계약이 이루어집니다.
문자로 오고간 내용에 더해 세부사항을 협의를 하고 매매계약서를 작성합니다.
중도금 대출 상환 및 승계여부를 체크해야 하는데요,
승계를 받는다 하면 두가지 케이스가 있습니다.
우선 중도금 대출이 무이자라면 상관이 없지만 후불이자일 때는 이자부담에 관한 협의가 필요하겠죠,
그리고 중도금 대출 기한이 끝난 이후에 명의 변경을 할 경우에도 이자부담에 대해 협의하고 넘어가야 됩니다.
명의 변경일 기준으로 이전은 매도가 이후는 매수가 한다면 서로 공평할 것입니다.
또한 분양권 거래할 때 발생하는 인지세가 있는데요, 이것도 잊지말고 협의해야 합니다.
만약 처음 전매가 아니라 계속 손바꿈을 한 분양권이라면, 건건마다 실거래 신고 필증하고 인지세를 납부한 정부수입인지를 다 첨부해야 합니다.
만약 계약일에 준비를 못하면 잔금 즉 명의변경일에 준비를 하면 됩니다.
분양권 계약서를 작성할 때에도 건설사에 전화를 해야 하는데요,
연체사항이 혹시 있는지 납부한 금액은 얼마인지 체크하고 다름이 있는지 확인후에 계약서를 작성합니다.
그리고 조정지역과 비조정지역에서 6억이상의 계약이라면 부동산 실거래 신고할 때 매수인 ‘자금조달계획서’가 첨부되어야 합니다.
계약시 낸 분양계약서 원본은 계약이 끝나면 부동산 사무실에서 보관하는게 좋습니다.
혹시 모를 이중계약 방지를 위해서도 그렇구요,
이렇게 부동산에서 공급계약서 원본은 보관한다고 하면 이해하고 줘도 됩니다.

[6] 계약후

계약 이후에는 부동산 실거래 신고를 하게 됩니다.
분양권 매매계약 후 30일 이내 해야 하고요, 조정 지역과 비조정지역의 6억이상이면
자금조달 계획서도 같이 제출해야 합니다.
그래서 계약일에 매수인은 중개사에게 자금조달계획서를 줘야 해요.
계획서외에 따로 증빙서류까지 필요하지는 않구요.
이렇게 중개사는 계약일이후에 실거래 신고를 하고, 건설사와 대출승계 은행에 명의 변경을 신청예약해야 합니다.
은행에는 대출이 안나올 경우를 대비, 세대원 전체의 동의서가 필요할 수 있으니 이또한
미리 준비를 해두면 좋습니다.

[7] 잔금일

보통 잔금일에는
1) 은행대출승계와
2) 건설사에에 명의변경
3) 잔금
이런 순서로 하루에 동시에 대부분 진행합니다.
대개는 이 3곳 과정을 거래 쌍방과 중개사가 같이 동행합니다.
간혹 시간을 도저히 맞출 수 없다면 대출승계는 은행과 상의하여 각각 다른 날 또는 다른 시간대에 할 수도 있습니다.
잔금같은 경우는 해당 부동산이 멀다면 현장에서 마무리할 수도 있겠네요.
만약 중도금 대출승계가 안되는 경우가 있으니 세대원 전체의 동의서도 준비해서 제출합니다.
또 자서하는게 많다보니 시간이 꽤 걸립니다.
문 열자마자 가더라도 오전에 끝내지 못하는 경우도 많으니까 미리 예약이 가능하다면 그렇게 하는게 좋겠지요.
어쨌든 중도금 대출을 상환하거나 중도금 대출 승계를 받으면 은행에서 완납 증명서 혹은 세무 승계 확인서를 줍니다.
이런 증명서를 받아 가지고 건설사 사무실로 이동합니다.
건설사로 가게 되면 건설사가 가지고 있는 공급 계약서와 분양자 즉 매도인이 가지고 온 공급계약서를 대조하는데요.
계약서상에 권리의무 승계내용란에 양도인과 양수인의 인적사항을 자필로 기재를 하고
건설사 직원분이 계약 양 당사자의 인감도장을 날인을 하고 건설사법인 인감도장을 날인을 한 후에 변경된 공급계약서를 전달해 줍니다.
이렇게 명의변경된 공급계약서를 받고 절차가 마무리되면 잔금을 정산합니다.
정산하고 명의가 변경된 공급계약서의 사본 한 부를 매도인이 갖습니다.
양도소득세 신고하기 때문입니다.
또한 대출승계 업무를 진행한 은행에도 변경된 부분을 팩스로 송부를 해줍니다.
이렇게 분양권 전매절차가 마무리되었습니다.

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