부동산에세이

임장보고서는 이렇게 작성한다. 작성팁 5가지

아파트임장

도입

부동산 그중에서도 아파트임장 공부를 하면서 보고서 작성에 관한 팁들을 알려드립니다.
손품과 발품을 팔면서 기록을 차곡차곡 해 놓는다면 어느새 전문가로 발돋움할 것입니다.
임장보고서는 어떻게 작성해야 하는지 목차선정에서 부터 참고하기 좋은 앱들과 슬기로운 지도맵 활용방법을 소개하구요
입지분석의 6요소에 맞춘 기록내용과 최종 결정에 다다를 기준사항 들을 소개합니다

부동산 임장보고서 작성팁

부동산 아파트임장보고서 목차 작성순서

(1) 서론 현황 : 전반적인 그 지역을 알아보되, 특히 택지지구 등 개발현황 위주로 자료를 수집합니다.
(2) 6요소를 활용한 입지분석 : 공급/교통/인구/일자리/학군/생활환경, 6요소를 활용하여 입지분석을 합니다
(3) 시세분석 : 대장아파트가 누구인지, 그리고 전반적인 목표지역의 시세, 비슷한 규모의 다른 지역 시세를 비교평가합니다. 실제 답사를 해보면 대장아파트보다 저평가된 단지를 찾을 수도 있습니다.
(4) 결론 대상선정 : 분석한 내용을 토대로 자신의 투자기준에 부합하는지 검토하는 단계입니다. 대상을 순위에 따라 선정하되, 3순위 정도로 정하면 될 것입니다.

보고서 작성시 유용한 앱 4가지

(1) 아실 ;
매매가격 변동 추이를 그래프로 확인할 수 있습니다. 시세추이는 KB월간시세에서도 확인가능합니다. 아실은 특히 학군 정보가 독보적입니다. 각 학교의 학업성취도는 85%이상이면 양호한 것으로 봅니다. 같은 강남이라도 95%이상의 학업성취도를 보이는 학교가 있는 반면에 70%대에 머무는 학교들도 볼 수 있습니다.
(2) 부동산지인 ;
향후 3년간 공급계획을 확인하고 앞으로 매매가와 전세가 등락을 유치해 볼 수 있습니다.
전출입 자료등 고급자료가 많아요. 전출입이 활발한 지역이 투자의 가치가 높다. 이후 공급량까지도 확인가능합니다. 교통부분, 개발부분도 쉽게 이해할 수 있게 보여줍니다.
(3) 호갱노노 ;
인구이동은 부동산지인도 나오지만 호갱노노가 원의 크기로 그래픽을 좀더 직관적으로 보여줍니다.
(4) 그외 일자리등 인구관련은 국가통계나 크레딧잡에서 활용할 수 있습니다.

지도 활용법

지도는 위성지도로 봐야 더 직관적으로 볼 수 있습니다.
위성지도는 과거로부터 현재까지 개발 히스토리를 볼 수 있습니다
구글맵 : 위성지도로 볼 때 민감한 지역들도 볼 수 있습니다. 네이버나 다음은 녹지등으로 가려놓습니다.
카카오맵 : 네이버 보다는 카카오맵이 좀더 디테일하게 나옵니다.
지적편집도로 땅의 용도를 알 수 있습니다 (주거1/2/3종,상업지역,공업지역등)
개발계획도 지도를 통해 확인할 수 있습니다.

입지분석의 6요소

공급 ; 이전 입주물량과 함께 향후 3년내의 입주물량을 파악해야 합니다. 타지역에서 전입이 많아야 좋은 만큼 인접한 지역과 전출입상황, 그리고 공급물량을 가지고 그림을 그려봅니다.
인구 ; 인구수 및 세대수가 어디가 증가세인지, 감소세인지 알고서, 주요 전출입등 인구이동 변화를 파악합니다.
교통 ; 지하철, 버스노선, 주요도로의 교통망, 업무지구와 그 출퇴근 시간까지 고려합니다. 그리고 3년내로 확정된 교통호재가 있는지 알아봅니다.
학군 ; 초중고 인접성과 해당 학교의 학업성취도 평가를 알아봅니다. 학원가 접근성도 주요한 체크포인트입니다. 학군의 중요성은 초품아가 왜 오르는지로 이미 알려진 바 있습니다.
직장 ; 근로자수, 사업체수, 업종별 종사 자수, 급여수준, 상업지역 매출, 대기업유무 등으로 파악합니다.
인구대비 직장인 비율은 45%이상이면 양호한 것으로 봅니다. 대기업은 0.5%이상이면 양호한 것으로 봅니다.
업종별 종사자 수 같은 경우에 제조업이 높은지 등으로 그 지역 특성이 도출될 가능성이 높아요. 목표단지의 주민들은 주로 어디에서 일하는지를 따져보는 것입니다.
하지만 그보다 중요한 것은, 역으로 생각하는 것인데요. 주요 사업체에서 출퇴근이 가장 편한 지역이 어디인지를 보면, 그 지역 단지를 평가하는 중요한 잣대가 될 수 있습니다.
환경 ; 공원, 하천, 둘레길 같은 자연환경 뿐만 아니라 병원, 마트등 생활편의시설이 잘 갖추어졌는지 확인합니다. 스타필드가 어디에 세워지는지 초미의 관심사가 되는 이유입니다.

투자기준점검 6

아파트 임장할 때 체크리스트는 클릭하여 확인해주세요.
이렇게 손품과 발품을 팔았다면 목표했던 대상이 나의 계획에 부합하는지 점검합니다.
(1) 저평가/고평가 인가? 목표대상이 저평가되었다면 매수의 기회가 될 것입니다.
(2) 타이밍은 적절한가? 매매가추이와 향후 공급물량을 보았을 때 매수할 적기인가 생각합니다.
(3) 리스크 관리는 어떤가? 잔금을 준비할 때 임대지속여부 등 변수를 따져 위험성이 없는지 고려합니다. 전월세를 준다면 주변 공급물량, 주변 동일평형 전세물량은 어떤지도 대조합니다.
(4) 원금보존 못할 수도 있는가? 우선 가격은 적정한 지 부터 보고 또한 전세가율이 80%를 넘기는 지를 봅니다. 전세가율이 80%에 도달했다면 충분히 가치있다고 봅니다.
(5) 수익성이 있는가? 투자금 대비 200%수익율이 가능한가? 그렇다면 가치가 있다고 봅니다. 하지만 투기수요로 부풀려진 상황인지도 살펴보아야 합니다.
(6) 환금성은 어느 정도인가? 잘 나가는 평형인가?(15평~34평이 가장 선호됩니다), 단지규모가 중급이상인가?(지역별로 차이는 있지만 그래도 300세대 이상은 되어야 인기단지가 될 수 있습니다.), 4층이상인가?(중고층 선호현상이 있습니다)

결론

이렇게 하면서 내 맘 속 입지의 순위를 정하고 최종 결단을 내릴 수 있습니다.
3순위 정도까지 정하고 1순위를 기다려도 없으면 2순위 … 이런 식으로 결정합니다.
대략 전세가는 매매가의 80%이상이 되고, 향후 입주예정물량이 없는 곳은 그 값어치가 올라갈 가능성이 높겠지요.
이렇게 임장까지 마치고 기록을 남기는 작업을 꾸준히 하다보면 지도만 봐도 지역이 눈에 들어오는 경지에 이를 것입니다.

“임장보고서는 이렇게 작성한다. 작성팁 5가지”에 대한 1개의 생각

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다